Wertsteigerung und Werterhaltung stehen im Mittelpunkt für Eigentümer von Supermärkten und Fachmarktzentren. Der Verkauf ist für höhere Preise möglich, je länger die bestehenden Mietverträge noch fest laufen. Der Werterhalt ist mit Arbeit und Zeit verbunden, die man am besten schon vor dem Kauf kennt, um zu wissen, was der eigentliche Gewinn nach Kauf sein wird.

Wann und in welcher Form ist es sinnvoll, den Mieter zu einer Verlängerung zu bewegen? Mit welcher Reaktion ist zu rechnen? Wann wird der Wert für den Verkauf am ehesten gesteigert? Wann ist Nichtstun sinnvoller?

Und wie kann ich den Wert meiner Immobilie am ehesten halten? Was sind einfache aber effiziente Wege für den Werterhalt? Wie sollte ich mich möglichst optimal organisieren?

Der noch zu lange Mietvertrag mit Rewe

Nehmen wir als Beispiel einen 4 Jahre alten Rewe Markt, mit 11 Jahren Restlaufzeit in einer 10.000 Einwohner großen Gemeinde. Der Ort hat möglicherweise einen weiteren Penny oder Netto am anderen Ende der Gemeinde. Ein paar kleinere Fachmärkte gibt es sowohl beim Rewe als auch beim Netto. Sie überlegen zu verkaufen und wollen den Mietvertrag auf 15 Jahre verlängern, damit der Erlös höher ist. Bislang gab es kaum Aufwand mit dem Objekt.

Ein Anruf bei Rewe dürfte zu folgendem Ergebnis führen: Kein Interesse. Mit Glück oder besser noch durch Ihren persönlichen Besuch und Gespräche mit dem Marktleiter finden Sie die Schwachstellen, wie eine Flächenerweiterung oder einen Umbauwunsch, z.B. des Bäckers, der im Moment noch seine eigene Eingangstür hat. Dann können Sie die Umbaumaßnahmen mit einer Mietvertragsverlängerung verknüpfen. Sie können den Mieter pro-aktiv alle 3 Monate ansprechen, oder der Mieter spricht Sie direkt an, dann ist es besonders einfach zu verhandeln.

Eine Verlängerung ohne Grund ist für den Expansionsleiter von Rewe unnütz. Er verliert Zeit in seinem Tagesgeschäft! Maximal erwartet er eine Mietreduktion, die sich in den meisten Fällen eher negativ auf die Kaufpreiserwartung auswirkt.

Die Zwickmühle auf der Finanzierungsseite unter 10 Jahren

So ist eine Verlängerung des Mietvertrags bei 11 Jahren Laufzeit unrealistisch. Bekannt mag auch noch sein, dass ein Objekt leider für einen Käufer nach Ablauf der 10 Jahre nur noch schwer finanzierbar ist. Viele Banken lehnen eine Finanzierung ab. Damit fallen die Preise für diese Art Immobilie überproportional zum Wert. Insofern ist der Verkaufvor Ablauf der 10 Jahre zu empfehlen, es sei denn man weiß, man möchte das Objekt noch halten. Eine Mietvertragsverlängerung ist sehr viel leichter zu verhandeln, wenn der Mietvertrag noch 2-3 Jahre Restlaufzeit hat.

Natürlich spielt die Standortqualität des Objekts eine wesentliche Rolle bei der Preisfindung. Ist der Standort gut, lässt sich auch bei Auszug des Mieters schnell ein neuer finden. Und damit sind die Preise im Verkauf auch massiv unterschiedlich, je nach dem, wo das Objekt liegt und welches Baurecht auf dem Grundstück liegt. So kann es sein, dass Ihr Objekt auch miteiner Restlaufzeit von 8 Jahren oder 6 Jahren leicht und zu guten Preisen verkäuflich ist.

Dauernd mit der Gemeinde Kontakt halten

In oben genannten Beispiel kann neben dem Netto auf der anderen Seite des Dorfs auch ein Edeka genehmigt werden. Das wäre für Ihren Standort fatal, denn Ihr Objekt ist dann langfristig merklich weniger attraktiv, sowohl für die Kunden selbst, als auch für Investoren. Dem Mieter drohen Umsatzverluste und er könnte entscheiden, nach Ablauf des Mietvertrags auszusteigen. Meist ist dann das Objekt nur noch maximal den Bodenrichtwert wert. Halten Sie also ständigen Kontakt zur Baubehörde und wehren Sie sich gegen neue Genehmigungen vor Ort.

Preise sind transparenter als man denkt

Beim Verkauf gilt es auch, die Interessen des Käufers für seinen möglichen Gewinn zu berücksichtigen. Der Preis sollte für den Käufer eine Story für eine Wertsteigerung beinhalten. Eine solche Verhandlungstaktik klingt absurd, sie ist aber im Zweifel erfolgsversprechender bzw. sowieso nicht vermeidbar. Die vermeintlichen langfristigen Anleger, die privates Geld vor Ort investieren möchten, sind schwer zu finden und die sonst üblichen Erwerber werden verlässlicher kaufen, wenn die Story stimmt.